住宅瑕疵担保履行法とは？
新築住宅は、住宅品質確保促進法において、民法上の瑕疵担保責任（※）より重い１０年間の特定住宅瑕疵担保責任が定められています。
※瑕疵とは通常あるべき性能や品質がないことです。目的物に隠れた瑕疵があった場合は、契約を無かったことにできたり、損害賠償請求できるようになっています。民法上は、買い主が瑕疵のことを知ってから１年間。
引き渡した新築住宅に問題があれば、販売した不動産業者（売主）や新築を請け負った建設業者に対し、責任を追及できますが、瑕疵が問題になったとき業者が倒産していたり、責任を果たせる資力がありませんと、買主・発注者は責任を追及しようにも、どうしようもなく泣き寝入りとなってしまう可能性が高くなってしまいます。
そのため買主や発注者の利益を保護するために作られたのが、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）です。
新築物件を引き渡す建設業許可業者の場合、住宅瑕疵担保履行法の影響を受けます。
住宅瑕疵担保履行法では、売主や請負業者は、保証金の供託か保険の加入を義務づけられることになり、万が一、業者が破綻した場合でも買主が保護されることになりました。
なお、請負業者の場合、保証金の供託や保険加入を義務づけられているのは、建設業許可を取得している業者だけです。建設業許可を取得していない会社は供託や保険加入の義務はありません。許可を取得していない場合でも任意で保険の加入はできますが、１５００万円以上の建設業許可が必要な工事では、無許可業者では保険契約できないと思います。
保証金の供託と保険の加入について
新築住宅の売主、請負業者は、瑕疵担保責任を果たせるように資力確保措置が義務づけられています。
資力確保措置として以下の２つの内どちらか一つを行わないといけません。
１，保証金の供託
法務局に供託しなければならない保証金は基準日（毎年３月３１日、９月３０日）から過去１０年間に遡って引き渡した新築住宅（ただし、平成２１年１０月１日以降に引き渡した住宅が対象）の戸数に応じて額が変わります。
１件の引き渡しで２０００万円。１００件の引き渡しだと１億円の供託が必要です。供託したお金は瑕疵担保期間が終わるまでは引き出せません。
１度供託したら、最低でも１０年間供託しておかないといけません。
２，保険の加入
国土交通大臣より指定された住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を結びます。
保険料は会社によってかわりますが、目安は、戸建住宅（約120㎡）で約７～８万円台、共同住宅（20戸・4階建・平均75㎡）で100万円弱～110万円ぐらい（戸当たりでは約４～５万円台）とのことです。
原則として、着工前に保険に加入していないといけませんが、平成２２年３月３１日までの申込住宅については、着工・完成後であっても非破壊検査などを受けた上で保険加入が可能です。ただし、通常より検査手数料が割高になるようです。
保険料を住宅価格に転嫁するかしないかは自由です。
供託は資金繰りに余裕がある会社でないと厳しいので、保険加入を選ぶ会社の方が多くなりそうです。
供託及び保険契約の締結状況の報告義務
届けでないと罰則が適用される恐れがありますし、基準日の翌日から５０日を経過した日以降、新たな新築住宅の請負契約や売買契約ができなくなりますので、必ず忘れないようにしましょう。 なお、最初の基準日は平成２２年３月３１日です。
届出は１件の引き渡しについて、１回したら終わりというわけではなく、届出の対象になった住宅の瑕疵担保期間が終了するまで１０年間しなくてはなりません（仮に一度届けた後、新築物件を引き渡すことが全くないとしても１０年間の届け出が必要）。
建設業許可に関する無料相談実施中です
ＴＥＬ ０２５４－４３－２９２８（８時～２０時まで）
携帯 ０８０－２０２１－３５７１（夜でもＯＫ）
すぐに建設業許可を取ることが出来そうか？申請に向けてどんな準備をすればよいか？など 疑問にお答えします。もし、現時点で許可を取れそうにない場合でも、どうすれば建設業許可を取れるようになるのかお伝えします。
●相談担当者プロフィール ●報酬表 ●建設業関連業務 Ｑ＆Ａ ●ブログ